
В начале 2020 г. ничто не предвещало макроэкономических потрясений: рубль укреплялся, иностранные инвесторы скупали российские ценные бумаги, ипотека дешевела, а цены на жилье в Москве росли. Все изменилось в марте 2020 г., когда в Россию «прилетели» «черные лебеди», о которых IRN.RU писал еще в апреле 2019 г. Срыв сделки между РФ и ОПЕК привел к обвалу цен на нефть, за которым последовало резкое снижение курса рубля. Граждане отреагировали на валютный катаклизм традиционно, но сдержанно: число сделок с недвижимостью, прежде всего новостройками, выросло, однако об очередях в офисах продаж, как в конце 2014 г., речи не шло - см. «Новостройки Москвы и Подмосковья в марте-апреле 2020 года: ажиотаж ушел на карантин». Отсутствие ажиотажа объясняется в первую очередь многолетним снижением доходов населения после кризиса 2014-2015 гг. и, как следствие, существенным сокращением накоплений, которые люди могли бы потратить на покупку квартир. Напомним, реальные располагаемые доходы россиян по итогам 2019 г. составили лишь 92,5% от уровня 2013 г. Кроме того, и курс рубля на этот раз просел далеко не так сильно, как в 2014-м. Одно дело, когда курс падает с 33 руб. за доллар (в начале 2014 г.) до 86 руб. (в конце года, на пике), совсем другое – с 62 до 80 руб. Действия застройщиков, поспешивших поднять цены на квартиры на фоне роста спроса, также немало поспособствовали быстрому затуханию покупательского энтузиазма.
В результате приостановки деятельности тысяч предприятий и организаций только в Москве уже потеряли работу или, по крайней мере, лишись значительной части дохода десятки тысяч горожан. Многие вообще были вынуждены уехать из Москвы. Кроме того, из-за резкого снижения курса рубля в марте и перестройки логистических цепочек на фоне эпидемии начали расти цены на товары первой необходимости - продукты и лекарства, что также негативно влияет на уровень платежеспособного спроса на рынке недвижимости.
Впрочем, даже самые негативные прогнозы не предполагают катастрофическое развитие событий а ля 90-е гг. Власти накопили достаточно денег в Фонде национального благосостояния, чтобы выполнять бюджет и поддерживать экономику в течение длительного времени даже в условиях пандемии и дешевой нефти. Тем более, что недавно заключённая сделка в рамках ОПЕК+ дает надежду на возвращение цен на черное золото к приемлемому для России уровню в $50 за баррель уже в течение нескольких месяцев или, максимум, года.
Скорее всего, как и в кризис 2014-2015 гг., вторичный рынок пострадает больше первичного. Во-первых, московские застройщики и до эпидемии коронавируса активно консультировали клиентов в интернете и практиковали электронную регистрацию ДДУ, поэтому сейчас лучше переносят карантин (хотя продажи резко упали и у них). Во-вторых, если первичный рынок получил мощную поддержку со стороны государства в виде сниженных ставок по проектному финансированию и, главное, льготной ипотеки под 6,5% годовых, то «вторичке» власти никакой помощи даже не предлагают. Более того, льготные кредиты резко повышают привлекательность новостроек, что приведет к перетоку спроса с первичного на вторичный рынок, как это произошло в 2015 г., когда была запушена первая версия ипотеки с господдержкой. Снижение цен - единственный выход в такой ситуации. Однако продавцы-частники на «вторичке», как правило, крайне неохотно идут навстречу покупателям. Поэтому по крайне мере до осени средняя стоимость вторичного метра, скорее всего, не претерпит существенных изменений, но число сделок будет очень небольшим из-за резкого расхождения между запросами продавцов и финансовыми возможностями покупателей. Ближе к концу года цены постепенно пойдут вниз, в основном неявно, за счет скидок и торга, и будут падать еще пару лет. Стабилизируется рынок, скорее всего, не раньше 2022 г. (См. «Вторичный рынок жилья может впасть в кому»).
При этом необходимо учитывать, что рынок мозаичен. В наиболее выигрышном положении окажутся проекты эконом- и комфорткласса с квартирами не дороже 10 млн руб., которые соответствуют условиям программы ипотеки с господдержкой (кредит 8 млн руб. плюс первоначальный взнос 20%). В таких ЖК, возможно, даже продолжится рост цен. Однако в границах МКАД подобных новостроек немного, основной объем предложения в «старой» Москве формируют проекты бизнес-класса с ценами значительно выше 10 млн. И чтобы их продать в нынешних условиях, возможно, потребуются скидки не в 10-15%, а в 20 и более процентов.
Journal information